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一线楼市已筑底 房价很难出现09年暴涨

作者:采集侠 2018-07-31 18:19阅读:

  【中国经营网综合报道】专家认为,我国房地产市场已经从过去总体偏紧、部分地区过紧,发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况,很难出现2009年那样的楼市暴涨。即便是北上广深等供应偏紧的一线城市,也有限购政策在控制需求规模,从而有利于抑制楼市过快上涨。

  “地王”再现

  一线土地市场的火爆与房企资金面改善有关

  据人民日报报道,6月初,华润华发联合体以87.95亿元拿下上海闸北地块,地块楼面价38061元/平方米,刷新了其自身于3月创下的上海总价“地王”纪录。同日,招商平安联合体则以高达2.3万元/平方米的楼面价,竞得宝山大场镇地块,创出近90%的高溢价率。

  不仅是一线市场,杭州、苏州等二线市场也在6月初集中推地。杭州西溪湿地旁低密度住宅地块楼面价9975元/平方米,溢价率33%,成为2014年春节以来杭州溢价率最高的住宅用地。

  从去年11月起,一线城市土地市场就开始升温,截至今年1月,标杆房企土地交易额连续3个月突破300亿元。特别是今年1月,一线城市成交土地出让金超过531亿元,其中,5宗住宅用地成交的楼面价高达每平方米17353元,创下历史纪录。

  “3·30”房贷新政出台后,一线土地市场在4月再度上扬,并于6月初爆发。据中原地产研究部统计数据显示,6月首周,一线城市合计签约住宅土地6宗,平均楼面价高达21010元/平方米,创造了单月历史纪录。

  一线土地市场的火爆与房企资金面改善有关。

  政策利好刺激了需求入市,加速房企回款。

  去年10月以来,公积金贷款门槛降低、额度提高,央行连续降息降准,二套房贷首付下调,以及营业税免征期5年改两年等楼市利好政策频出,降低了购房者的买房成本与贷款难度,刺激了改善型需求入市。国家统计局数据显示,今年1至4月,4个一线城市商品房销售额由一季度的下降10.1%转为增长5.3%。

  “随着信贷等各项政策的逐步宽松与落实,北京购房者的入市信心增加,市场需求释放,成交量持续上涨。特别是新房市场近期回暖明显。”链家地产市场研究部李巧玲说。

  金融巨头的涌入,也为土地市场添了一把火。

  一方面,金融机构与房企的合作,缓解了房企拿地的资金压力。去年以来,金地、招商、华润、九龙仓、首开、保利等知名房企均与中国平安展开合作,借助其资金实力,在杭州、广州、北京等地频频拿地。今年在上海连续拿地的阳光城,也在今年4月引入中民投成为最大单一股东。此外,新华保险也在6月成了方兴地产的第二大股东。另一方面,金融机构,特别是保险企业已成为土地市场的主力军。去年有18家保险公司新增了房地产投资,像永诚财险、天安财险均在今年拿下上海世博地块,进军高端写字楼市场。

  一线楼市已经筑底,但不会过快上涨

  土地市场的火爆再次引发人们对楼市的猜想:“面粉已经涨价,面包价格会跟风上涨吗?”

  实际上,一线楼市已经筑底,不仅成交量环比大幅增加,房价也企稳回升。国家统计局的数据显示,4月份,北京、上海、广州、深圳4个一线城市首次出现房价全部环比上涨,其中广州、深圳甚至出现了多个“日光盘”。

  不过一线城市的全面回调并不意味着全国楼市也将重回“大步快涨”时代。2003年到2013年,中国商品房年销售额从不足8000亿元到突破8万多亿元,商品房年销售面积从不足3.4亿平方米到突破13亿平方米,市场基数已不可同日而语,增速降低是必然。

  在市场整体从高速增长进入中高速增长区间的同时,分化也将更加明显。从房价上看,一线城市在价格较高的基础上整体回升并领涨全国,而绝大部分三线城市房价仍然下降。从成交量上看,一线楼市成交量激增,而三四线城市则依然交易冷清。根据中原地产研究中心最新数据,今年前5月,一线城市签约17.11万套,同比涨幅达到41%;二线城市签约70.66万套,同比涨幅为13.4%;三线城市签约16.9万套,基本持平;四线城市成交量有轻微下调。

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